Van gatenkazen naar gemengde gebieden. Om die transformatie van winkelharten te versnellen onderzoeken René Vierkant (Vierders) en Peter de Haas (De Haas Real Estate Advisory) de mogelijkheden voor een beleggingsfonds van € 1 miljard.
Laat een handvol grote institutionele beleggers elk tientallen tot enkele honderden miljoenen investeren in een fonds voor transformatie van binnensteden. Zorg dat de betreffende gemeenten mee-investeren. Het geld daarvoor kunnen ze vrij maken door maatschappelijk vastgoed te verkopen en terug te huren. En doe er 200 tot 300 miljoen euro aan geleend geld bij. Wat je dan krijgt, is een fonds met een waarde van ongeveer een miljard euro.
Zet daar in samenwerking ervaren mensen op uit de wereld van professionele vastgoedbeleggers en vertegenwoordigers van publieke sector. Door die financiële slagkracht, de bestuurlijke commitment ende coördinatie van de inspanningen zal de transformatie van binnensteden in een stroomversnelling komen. Winkelgebieden worden compacter en de stadscentrakrijgen meer woningen en werklocaties.
Dat is op de achterkant van een bierviltje het idee van René Vierkant (bureau Vierders) en Peter de Haas (De Haas Real Estate Advisory, tevens adviseur bij Holland Property Plaza (HPP)) om de transformatie van de Nederlandse binnensteden te versnellen. Het plan wint aan actualiteit nu de coronacrisis de aftakeling van de binnensteden versnelt. Oriënterende gesprekken met institutionele beleggers hebben al plaatsgevonden. Op dit moment bespreken de initiatiefnemers met diverse overheidsinstellingen en andere partijen hoe het fonds het best kan worden vormgegeven.
Verschillende eigenaren, verschillende uitgangspunten
Beiden lopen lang mee in de Instutionele vastgoedbeleggingswereld. Vierkant richtte zich in zijn zeventien jaar bijSyntrus Achmea vooral op retail, maar ook op kantoren en op speciale beleggingsproducten zoals zorgvastgoed. De Haas mag zelfs een vastgoedveteraan worden genoemd. Bij PGGM richtte hij zich in totaal vijftien jaar als portefeuillestrateeg op niet-genoteerde vastgoedfondsen. Tussen 2006 en 2019 was hij internationaal businessdeveloper bij Protego, Cornerstone en Barings. Nu werkt De Haas alszelfstandige en is ook als adviseur betrokken bij de HPP-IREIN & Finance community, vooral over het maatschappelijk vastgoed als beleggingsmogelijkheid.
‘Transformatie van winkelgebieden kan lastig zijn. Je hebt te maken met verschillende eigenaren die verschillende uitgangspunten en belangen hebben. Huidige eigenaren van te transformeren vastgoed kunnen of mogen niet altijd investeren, bijvoorbeeld doorfondsrestricties of gebrek aan investeringsruimte. Dat hebben we ook in Hengelo gemerkt’, zegt Vierkant. De mede-eigenaar van adviesbureau Vierders adviseert de gemeente Hengelo over het plan voor een compacter kernwinkelgebied.
Gemakkelijker toegang tot vreemd vermogen
Daar komt volgens Vierkant bij dat de financiering van binnenstedelijke transformatieprojecten op dit moment lastig is. ‘Vastgoedeigenaren hoeven bij een bank niet te rekenen op een lening voor een winkeltransformatie. Als de bestemming eenmaal gewijzigd is, willen ze welaan boord komen. Tot dat moment niet’, aldus Vierkant. Een fonds met inbreng van pensioenfondsen en vastgoedvermogensbeheerders zal het benodigde vreemdvermogen wel kunnen aantrekken, verwacht Vierkant.
Volgens De Haas kan dat institutioneel fonds ook gemeenten over de drempel helpen om maatschappelijk vastgoed te verkopen en terug te huren. ‘Gemeenten zijn vaak terughoudend als het gaat om sale-and-lease-back. Dat vind ik jammer. Ze kunnen er veel geld mee vrijmaken om te investeren in hun binnensteden. De lange termijn horizon van institutionele beleggers maakt dat ze goede partners zijn voor gemeenten en vice versa. Misschien dat terugkoopopties of zelfs een vastgelegde terugkoopprijs de laatste twijfel van de gemeenten weg nemen.’
Core-plus
Gevraagd naar het risicoprofiel voor het binnenstadstransformatiefonds zegt De Haas:
‘Transformatie is een value-add-strategie. Het resultaat zal bestaan uit veel woningen, maar ook ander vastgoed. Dat zullen uiteindelijk pure core-beleggingen zijn. Ook gemeentelijk vastgoed is typisch core-vastgoed: het biedt een stabiele inflatiebestendige kasstroom. Het uiteindelijk risicoprofiel van het totale fonds ligt er tussenin: core plus.’
Op projectniveau verwacht De Haas aanvangsrendementen van 6 tot 10 procent. ‘Dat hangt af van de verhouding tussen core en value-add. Daarnaast zal het fonds de benodigde investeringen voor de transformatie voorzijn rekening nemen.’ Per stad zal de uitgangssituatie en de inbreng van de gemeente verschillen. Daarom komt er in het fonds ook een compartimentering per gemeente. Het totale lange termijn rendement op fondsniveau zal minimaal 5procent bedragen, verwacht De Haas.
Belegging in sociale infrastructuur
Per institutionele belegger hopen De Haas en Vierkant een bedrag tussen vijftig en tweehonderd miljoen euro op te halen. Pensioenfondsen tonen met hun vastgoedbeleggingen een voorkeur voor sectorale fondsen: woningen, winkels, kantoren enzovoorts. Hoe denkt De Haaspensioenfondsen te interesseren voor een transformatiefonds en dan ook een dat zich niet tot één vastgoedtype beperkt?
‘In de praktijk zien we vastgoed met infrastructuur samensmelten tot de categorie real assets. Het belangrijkste verschil is de snelheid waarmee de objecten van eigendom verwisselen: vastgoedfondsenzijn meer liquide en kennen naar verhouding kleine participaties, infrastructuur is meer illiquide en kent naar verhouding grote participaties. Het binnenstadstransformatiefonds kun je zien als een vorm van sociale infrastructuur. Die zit er qua liquiditeit en omvang van de participaties tussenin’, aldus De Haas.
Gevraagd waarom hij denkt dat institutionele beleggers voor het nieuwe investeringsproduct zullen kiezen, zegt De Haas: ‘Beleggers willen naast stabiele huurinkomsten ook wat extra rendement en pakken ook steeds meer hun maatschappelijke rol bij het beleggen (impact). Dat kunnen ze realiseren via transformatie van binnensteden. Het zijn sterke locaties, de vraag naar woningen blijft en de interesse voor mixed-use neemt toe. En gemeenten doen mee. Niet alleen publiekrechtelijk, maar ook als risicodragende partijen.’
Woningbehoefte
Met een miljard euro is volgens Vierkant veel te bereiken in binnensteden. ‘Je voegt er niet alleen veel woningen mee toe. Je maakt de binnenstad levendiger door bijvoorbeeld ook werklocaties toe te voegen. Haal gemeentekantoren terug van die bedrijventerreinen. Geefkunstenaars die door de woningnood uit het centrum worden verdreven daar weer een plek. Maak werk van die levendige, complete en inclusieve stad.’
Kunnen gemeenten dat zelf niet? Oosterhout kocht onlangs winkelcentrum Arendshof 2 om het te onttrekken. Vierkant gelooft niet in die aanpak. ‘Grip op de binnenstad houden is belangrijk. Je wilt voorkomen dat er partijen instappen die je liever niet ziet. Het verkleint bovendien de kans op ondermijning. Maar wanneer gemeenten commercieel vastgoedkopen om een gewenste te ontwikkeling in gang te zetten, zijn daar vaak grote bedragen mee gemoeid. Dit soort projecten kent ook grote risico’s. Samenwerking met professionele vastgoedbeleggers zorgt voor een win-win-situatie. Schoenmaker, blijf bij je leest.’
