Zoals in het onder leiding van Rene Vierkant en Irma Talens geschreven deskundigenrapport van de Retailagenda al gesignaleerd: rapporten genoeg, maar actie blijkt lastig (https://ap.lc/2a08s). Dat is eigenlijk helemaal niet zo vreemd: voor veel bestuurders was de binnenstad iets voor en van de ondernemers(retail en horeca). Leegstand iets voor de vastgoedeigenaar om op te lossen (“huren omlaag misschien?”). De gemeente had al issues genoeg op het bordje, vaak vanuit Den Haag opgelegd (thuiszorg, jeugdzorg, etc). Ondernemers en zeker die in de retail, kennen geen historie van echt samenwerken (we tellen de gezamenlijke inkoop van feestverlichting niet mee), landelijke retailbedrijven hebben de focus op de eigen bedrijfsketen en bemoeien zich niet met de omgeving van hun winkels. Ook eigenaren van vastgoed staan niet vooraan in de rij als het om onderling samenwerken gaat. Samenwerken binnen de eigen kring is geen gemeengoed, de overheid wordt vaak gezien als noodzakelijk kwaad (vergunning nodig). Als je je dan nog bedenkt dat “de binnenstad” op het niveau van de gemeentelijke politiek en -organisatie niet eenduidig bij één afdeling thuishoort en interdepartementale samenwerking ook hier voer voor menig ambtelijke cursus is, weet je eigenlijk al genoeg. Samenwerken klinkt zo makkelijk, maar is in het dossier binnenstad verschrikkelijk ingewikkeld.
Gelukkig heeft de corona-pandemie ons wel geleerd hoe waardevol een gezellige en goed functionerende binnenstad is voor ons welbevinden. Het is vaker gezegd; het is het hart van de stad, het verbeeldt het hart van de samenleving; daar ontmoeten we elkaar (ook buiten je eigen bubbel, niet onbelangrijk). Op vakantie in bv Frankrijk kan je zien wat het voor steden en dorpen betekent als de retail er verdwenen is naar een bedrijventerrein.
Met deze notie van het belang van een gezonde binnenstad is het alleen nog niet helder wát er dan te doen staat en hóe je dat dan doet. Zoals gezegd gaat het niet om visies, hoe goed geschreven ook en hoe nuttig ook als verbeelding van hoe het er idealiter uit zou moeten zien. Een kleiner en compacter winkelgebied, want doordat we minder in de fysieke winkels kopen zijn er minder van nodig. Met meer ruimte voor de terugkeer van functies van bibliotheek, gemeentehuis, school en gezondheid, maar ook weer voor wonen, dicht bij de voorzieningen.
Wij bouwen met Vierders, samen met ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente, met de volgende bouwstenen aan een vitale binnenstad.
Een sterke onafhankelijke organisatie
De opgaven om de binnenstad vitaal en aantrekkelijk te maken en houden zijn divers en omvangrijk. Samenwerking is belangrijk, maar het besef dat dit geen vrijwilligerswerk kan zijn is dat evenzo zeer. Vaak adviseren wij om eens een bezoek te brengen aan de grote winkelcentra in ons land: Hoog Catharijne in Utrecht of The Mall of the Netherlands in Leidschenhage. Breng dan vooral ook een bezoek aan het managementkantoor en het punt is duidelijk. Als het succesvol managen van (alleen) een winkelcentrum al een dergelijk team van professionals vergt, hoe zou dat dan in een veel complexere binnenstad kunnen met één centrum manager en een winkeliersvereniging met louter vrijwillige bestuursleden?
Daarom zetten wij in op het vormen van een professionele organisatie, structureel gefinancierd vanuit de Gouden Driehoek van ondernemers, vastgoedeigenaren én de gemeente. Met een kundig bestuur, gericht op samenwerking, gevormd uit de driehoek, aangevuld met vertegenwoordigers van de andere gebruikers van de binnenstad. En met een compact professioneel apparaat van kundige mensen, lean&mean; sturen op resultaat en met effectieve inzet van betaalde én vrijwillige arbeid. Een belangrijke voorwaarde, maar daarmee ben je er nog niet.
Gebiedsprofielen als verbindende leidraad voor actie
De binnenstad als gebouwde omgeving faciliteert de diverse gebruikers in hun behoeften. Om te winkelen, recreëren, cultuur te ervaren, ontmoeten, werken, verblijven voor kortere of langere tijd en wat dies meer zij. Met de groei van bevolking en welvaart van de afgelopen decennia heeft de winkelfunctie veel andere functies de binnenstad uitgedrukt. Terugkeer ervan is niet eenvoudig, bijvoorbeeld omdat de bestemmingsplannen dit niet toelaten. Leeggekomen winkels zijn eenvoudiger in te vullen met vormen van horeca dan met wonen of werken; dat laatste staat het bestemmingsplan nu immers niet toe. Wijzigen van een bestaand bestemmingsplan wordt veelal gedaan op verzoek van een vastgoedeigenaar. In de binnenstad, met veel verdeeld eigendom, levert het verzoek van de één vaak een bezwaar op van de ander(en); verdwijnen van de winkelfunctie bij enkele panden vermindert de aantrekkelijkheid van de straat voor de consument en aldus voor de retailers. Gevolg is een patstelling op vele plekken met teruggang van aantrekkelijkheid en kwaliteit tot gevolg (leegstand, nagelstudio’s, tattoo- en koffieshops, shisha-lounges en andere invullingen).
Wij zien een oplossing uit deze patstelling door de inzet van Gebiedsprofielen. Deze profielen worden door ons opgesteld, waarbij we gebruik maken van de diverse visies en onderzoeksrapporten en onze vastgoed- en retail expertise toevoegen op het gebied van onder meer klantsegmentatie, doelgroepen en bezoekmotieven, transformatiekansen, branchering en synergie. De binnenstad wordt vanuit het oogpunt van de bezoekende consument praktisch inzichtelijk gemaakt en per deelgebied ontwikkelkansen voor ondernemers en pandeigenaren benoemd. Deze ontwikkelkansen richten zich op het versterken van het unieke profiel van een straat, zodat deze nog aantrekkelijker wordt voor de doelgroep om te bezoeken. Bijvoorbeeld door het aantrekken van bijpassende retail- of horecaformules, welke wij per deelgebied identificeren. Maar ook op het realiseren van een ander gebruik dan tot nu toe, bijvoorbeeld het maken van een woonstraat van een winkelstraat. Gezamenlijke focus op de te bedienen woonconsument helpt om ieders investering succesvol te maken (als de ene eigenaar studio’s voor studenten ontwikkelt en de buurman meer ziet in luxe appartementen voor emtpy-nesters, gaat dat voor beiden problemen opleveren)
Met deze profielen als basis gaan we vervolgens het gesprek aan met de direct betrokken ondernemers, dus per deelgebied of straat. Dat doen we ook met vastgoedeigenaren. We beginnen daar waar de energie zit; waar deze ondernemers samen aan de slag willen. Wij helpen dat, samen met de binnenstadsmanager, praktisch en concreet te maken, waarbij we focussen op: wat kunnen we samen zelf doen en waarvoor hebben we de gemeente nodig. Zichtbaar resultaat is belangrijk om de energie vast te houden en anderen aan te steken om ook in hun deelgebied samen aan de slag te gaan. Gezamenlijke marketing en promotie door ondernemers gericht op een en dezelfde doelgroep bijvoorbeeld, maar ook het doorverwijzen van elkaars klant, tot het gezamenlijk op hoger peil brengen van schoonmaak en onderhoud. Waarmee de ondernemers samen “eigenaar” van hun straat gaan worden en van daaruit gericht de ondersteuning vanuit centrum management vragen. Niet ieder voor zich maar “samen voor ons eigen”.
Transformatie van niet meer levensvatbare winkelstraatjes (met veel leegstand) pakken we gezamenlijk met de pandeigenaren op, vanuit het gezamenlijk te omarmen nieuwe gebruiksperspectief voor de straat. Bestemmingswijziging is dan in de basis niet zo ingewikkeld meer, zeker als ook de bewoners er tijdig bij worden betrokken. Transformatie kan dan op pandniveau worden uitgevoerd door de eigenaar, maar kan bijvoorbeeld ook leiden tot inschakelen van een gebiedsontwikkelaar die voor meer panden tegelijk een nieuw programma realiseert (van pandgewijs naar blokgewijs transformeren).
Acquisitie
Zoals ook in het FD artikel aangehaald is het voor de aantrekkelijkheid van binnensteden van belang dat deze een goede mix vormt van zowel de grotere bekende ketens als het lokale en onderscheidende ondernemerschap. In de traditionele situatie wordt alleen door pandeigenaren op individuele basis ingezet op acquisitie, al dan niet via de makelaar. Retailers worden benaderd voor een specifiek pand. De ervaring leert dat, met de steeds dynamischer wordende wereld van retail, de match tussen retailer en pand steeds lastiger wordt. Dat geldt overigens net zo voor reeds in de binnenstad gevestigde retailers. Als het pand niet meer past bij de ambitie of formule en een beter geschikt pand niet voorhanden, kan vertrek uit de stad zomaar een gevolg zijn.
Met de gebiedsprofielen en de daarin geïdentificeerde formules als basis gaan wij als Vierders aan de slag. We maken de connectie met de beslissers van deze formules en brengen hen op de hoogte van de ontwikkelingen in de binnenstad. Voor veel landelijk werkende formules geldt dat ze hier niet goed over zijn geïnformeerd. Doordat wij focussen op de te bedienen doelgroep maken wij de verbinding met de klantfocus van de formule en hun omzetpotentie. Zoals gezegd doen wij dat met de reeds gevestigde formules (zit je nog naar tevredenheid in de stad, in je pand, met je buren) en met de geïdentificeerde bijpassende formules. Wij zetten in op de verbinding van de potentie van de binnenstad als geheel met de kansen voor de onderneming (retail of horeca). Daarbij maken wij ook de verbinding met de eigenaren van het vastgoed en diens makelaar. De uiteindelijke transactie doen wij nadrukkelijk niet; wij effenen het pad er naar toe. Dat pad kan ook een schuifoperatie zijn, wanneer bijvoorbeeld blijkt dat vestiging niet mogelijk is zonder verplaatsing.
Samen met de binnenstadsmanager organiseren we eenzelfde verbinding met de lokale en regionale ondernemers en zetten zo gezamenlijk in op een krachtige acquisitie voor de binnenstad om zo de ontwikkelkansen van de Gebiedsprofielen te helpen realiseren.
Vanuit Vierders zetten we op deze bouwstenen in. Dat doen we dus in samenwerking met de ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente. In elke stad is de uitgangssituatie net weer anders, zitten andere mensen aan tafel en zijn er verschillen. De overeenkomsten zijn echter groter en de opgave gelijk en de oplossingsrichting wat ons betreft gelegen in gezamenlijk eigenaarschap en professionele ondersteuning. Managen van een centrumgebied is een vak. Binnensteden kunnen veel leren van de manier waarop partijen als Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre , Wereldhave en andere grote beleggers hun centra bij de tijd houden. Tegelijkertijd is de uitgangspositie van onze veelal historische Nederlandse binnensteden uniek en kansrijk; daar waar de grote beleggers in hun centra steeds meer andere functies toevoegen, zijn deze van oudsher vaak al aanwezig in de binnenstad. Daar waar deze beleggers het in hun eentje voor het zeggen hebben, is samenwerking de sleutel voor het blijvende succes van de binnenstad.
Vierders helpt.
Vierders is opgericht in 2018 en werkte sindsdien aan opgaven in de binnensteden van Hengelo, Deventer, Waalwijk, Hoorn, Sneek, Lisse, Venlo, Blerick en Dordrecht. Voor elke opgave zetten wij een team van terzake deskundige professionals uit ons netwerk in. Zo werken wij al samen met Rob Wolfs, Nienke van Gerwen van Gebiedsvitaminen, Christel Peters, Jan Peter Stuurstraat, Stefan van Aarle van Stadskracht, Wouter van der Leij en Hans van Steen van Blue Ocean Company. Meer weten? Neem contact met ons op via de website www.vierders.nl .
